Muchos se preguntarán de que se trata esto de los informes técnicos de la vivienda. Seguramente, todos aquellos residentes en comunidades de vecinos en los que haya sido necesario llevar a cabo una rehabilitación estructural, estén más familiarizados con el tema. Puesto que, en los últimos años, la rehabilitación de edificios es algo habitual, la necesidad de este tipo de informes es fundamental para acometer las obras correspondientes.
Desde Planit, arquitectos técnicos profesionales, nos han contado en que consiste la elaboración de este tipo de informes y para que se utilizan. Sucede que, en numerosas ocasiones, los compradores potenciales de una vivienda, ya sea unifamiliar o un piso, encuentran en ella algún tipo de desperfecto que les puede hacer dudar sobre su compra.
Para asegurar que la vivienda, cumple con los requisitos necesarios de habitabilidad y salubridad, son indispensables los servicios de un arquitecto técnico que estudiará la vivienda y elaborará el posterior informe. Esta evaluación es como un chequeo médico en donde se analizarán todos los aspectos técnicos de la vivienda. En el caso de encontrar problemas, informará a los compradores sobre las posibles soluciones.
Realizar este tipo de evaluaciones a las viviendas, conlleva una garantía de lo que se va a comprar o vender.
Por lo tanto, a la pregunta de que es un informe técnico, podemos responder que se trata de un análisis sobre un aspecto en concreto que se supone problemático, con la finalidad de encontrar la mejor manera de solucionarlo. Esto incluye algún aspecto de la vivienda como tal o la estructura de la misma.
Durante una visita previa a la compra, se pueden descubrir grietas, manchas de humedad, oxido, etc. que es conveniente estudiar para averiguar la magnitud del problema. A petición del comprador o el vendedor, en ocasiones esto lo hace una empresa o institución, se solicita la elaboración del informe técnico de la vivienda.
El responsable de hacer este tipo de informe, ha de ser una persona cualificada y especializada en el asunto en cuestión. Debe contar con la preparación y experiencia necesarias para determinar el problema, comprender su origen y aportar las soluciones mas efectivas para erradicarlo. Los profesionales cualificados deben encontrarse en el rango de aparejador, perito arquitecto, industrial o ingeniero.
Dentro de la categoría de informes de este calibre, podemos encontrar el informe técnico y el pericial, con algunas diferencias sustanciales entre si. En el caso de solicitar un informe técnico, lo importante es el dato, la exposición y descripción de las situaciones y circunstancias observadas del hecho. Básicamente se limita a informar sobre lo observado.
Lo que al dictamen o informe pericial se refiere, incluye conclusiones que van más allá del mero hecho descrito. Se formulan las posibles hipótesis sobre los hechos, su origen, causas y consecuencias están incluidas en el informe.
Contenido de un informe técnico
Pese a no contar con un formato definido y concreto para su presentación, si es fundamental que en el informe consten una serie de datos.
- En primer lugar, deben constar los datos burocráticos correspondientes al inmueble. Dirección exacta, referencia catastral, datos del propietario y del posible comprador.
- En segundo lugar, las razones por las que se ha solicitado el informe. Deben indicarse en el mismo los condicionantes que han llevado a su solicitud.
- No pueden faltar a continuación, los datos físicos y constructivos de la vivienda.
- Posteriormente, procede una descripción detallada de la estructura en todas y cada una de sus fases: isostática o hiperestática; hormigón, metálica o ladrillo; medidas (luces, dimensiones de las vigas, pilares…); planos explicativos deben acompañar estos datos.
- Añadir una descripción sobre las patologías detectadas en la vivienda o estructura. Constado el lugar donde se encuentran y la tipología.
- Hacer una relación conjunta sobre las patologías para obtener una fotografía general sobre el estado del edificio.
- A partir de esta foto general, hacer un diagnóstico generalizado, partiendo del detalle.
- En último lugar, incluir los métodos de reparación correspondientes a cada una de las patologías detectadas durante la evaluación.
Estos datos, son fundamentales. No puede faltar en un buen informe técnico, la inclusión de cada uno de ellos. Además, deben ser exactos y meticulosos para obtener los mejores resultados en el caso de practicar las posibles soluciones.
En el caso de los informes periciales, deben incluirse también, los siguientes aspectos:
- Identificación de la persona que realiza el dictamen.
- Identificación del procedimiento y el plazo que hay para ejecutarlo.
- Cuestiones que deben incluirse en el dictamen.
- Antecedentes documentales a tener en cuenta.
- Actuaciones de comprobación.
- Operaciones para la comprobación de datos y análisis para obtener los resultados correspondientes.
- Conclusiones a las que el técnico llegue tras la evaluación.
La redacción de los informes, debe ser clara, ordenada, informativa y operativa a la vez que funcional.
La estructura debe empezar por el proyecto, donde se encuentra la información. El título del proyecto debe proporcionar una idea clara sobre el contenido. La parte de la exposición debe explicar claramente el informe.
Debe incluirse un índice que guie al lector por los diferentes apartados del informe. El cuerpo debe contener el total de documentos que componen el proyecto, desde el informe hasta los anexos.
Un resumen con una explicación reducida y los datos, completan la estructura y el contenido de los informes técnicos.
Verificación de la estructura del inmueble
El profesional encargado de elaborar el informe técnico correspondiente, puede realizar la verificación de la estructura de dos maneras diferentes o combinando ambas formulas.
Recalcular la estructura, es una de ellas. Con todos los datos obtenidos tras las mediciones realizadas en lo concerniente a la estructura (isostática o hiperestática, hormigón, vigas, etc.), se constata que el edificio aguanta bien, tiene fatiga estructural o esta al borde del colapso de la estructura.
La otra manera de verificar es haciendo catas a pie de obra. En este caso, se utilizan métodos químicos o disruptivos. Los químicos son útiles para testear la presencia de aluminosis; los disruptivos conllevan una evacuación provisional del inmueble para retirara material sometido a procesos de carga y en el laboratorio ponerlo al limite de lo que pueda soportar. En este particular, se sustituye el elemento por uno que este en perfecto estado.
Con toda esta recopilación de datos, se elabora el informe estructural, así los posibles compradores contarán con toda la información necesaria para decidirse por la compra.
Los profesionales del sector, convienen que la mayoría de compradores desestiman la compra de una vivienda antes de someterla a una inspección. Invertir dinero en una vivienda que aun no han adquirido y posiblemente requiera de una inversión mayor para arreglar los desperfectos no entra en los planes de una inmensa mayoría.
En opinión de los expertos, debería cambiarse esta mentalidad. Una inversión a tiempo, negociando con el propietario los costes que conlleva, solucionaría los problemas de postventa que surgen cuando se descubren patologías en las viviendas que podían haberse solucionado con antelación.
Generalmente, este tipo de informes no suelen ser solicitados por particulares. Como los mismos profesionales cuentan, los inversores o compradores, dudan sobre si hacer esta primera inversión para conocer el estado de la vivienda que pretenden comprar. Eso se traduce en perdida de ventas e inseguridad a la hora de comprar.
Por otro lado, es conveniente decir que, en la mayoría de los casos en los que se va a adquirir una vivienda, los compradores, casi con total seguridad, desconocen la posibilidad de solicitar este tipo de informes. Así mismo, la solicitud de un informe técnico puede desembocar en un retraso a la hora de adquirir la vivienda o, simplemente, ocuparla si en ella se encuentran problemas que hay que solucionar.
